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禹洲地产平衡中的挑战

发表时间:2019-11-20 22:42:23  来源:中申招商通官网  浏览:次   【】【】【

作者:李佳

近日,禹洲地产(01628.HK)发布的公告显示,2019年前10个月,禹洲地产累计实现销售金额580.69亿元,同比增长约44.56%;销售面积约388.7万平方米,同比增长48.42%。按照禹洲地产2019年670亿的销售目标计算,今年1月至10月,禹洲地产已经完成目标约86.67%。

在销售规模持续增长的同时,禹洲地产正面临着“规模、利润、风险”三驾马车失衡。而盈利能力减弱、杠杆水平上升,让怀揣千亿梦想的禹洲地产多了一丝焦虑。

盈利能力持续减弱

2009年禹洲地产上市首年的合约销售为36亿元,2013年首次突破百亿元。自此,禹洲地产开始着力于规模的扩张。从业绩增速来看,禹洲地产发力期集中于2016、2017年,同比增速分别高达65.54%和73.69%。2018年禹洲地产的签约销售额增至560.29亿元,虽然同比增长近39%,但与2016和2017年相比仍明显放缓,且未完成年初定下的600亿销售目标。对此,禹洲地产董事局主席林龙安给出的解释是,“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市,而2018年长三角是限价最严厉的地方,因此,禹洲去年把差不多90亿元的土地货值往后推了”。

从2019年的销售业绩来看,禹洲地产仍在蓄力。今年上半年,禹洲地产累计实现销售金额284.74亿元,同比增长约32.5%;销售面积约185.3万平方米,同比增长17.4%,截至10月末,签约销售金额及面积增速已经增至44.56%和48.42%。

虽然近几年禹洲地产的销售规模增速较快,但盈利能力却未同步增长。从近五年来看,禹洲地产的毛利率在2014-2018年间均高于35%,在行业内处于较高水平。实际上,在禹洲地产上市之初的2009-2012年间,其毛利率分别为49.61%、41.7%、49.1%和40%,而在2013年随着规模的扩张,禹洲地产的毛利率降至31.04%。

根据2019年中期财报披露,上半年,禹洲地产实现营业收入116.37亿元,同比增长25.91%,归母净利润16.39亿元,同比增长23.22%;母公司拥有人应占核心利润为13.97亿元,同比上升20.63%。

就在营收及净利均同步增长的背景下,禹洲地产的盈利能力却持续走低。数据显示,2018年,禹洲地产的毛利率同比下降约4.7个百分点至30.72%,这一数据也为禹洲地产上市之后的最低值。而今年上半年,禹洲地产的毛利率再度同比减少约5.6个百分点降至26.99%,该数据也为2014年以来的最低值。

对于盈利能力下降问题,林龙安表示,今年全行业的毛利率已经降到25%左右,“我们可以承诺比一般行业平均水平高一点的毛利率,未来可实现毛利率在25%-30%之间,高于行业平均的水平。”然而,标准排名统计发现,与禹洲地产同期同规模的房企宝龙地产和建发房产上半年的毛利率分别为38.8%和32.1%,可见禹洲地产已经略有掉队。

拿地成本翻番

今年上半年,长三角区域仍然是禹洲地产销售布局的“主力军”。期内,上海、南京、合肥、苏州、杭州等11个城市共贡献合约销售金额达196.6亿元,占总合约销售金额的69.04%,这一比例在去年同期为48.88%,今年同比增长约20.2个百分点。

受规模扩张的需要,禹洲地产的新增土地储备正在逐年增长。近五年来看,禹洲地产2014-2018年的新增土地储备分别为100.61万平方米、102.41万平方米、264.77万平方米、379.35万平方米和540万平方米,新增土储自2015年起增长态势显著。半年报显示,禹洲地产于今年上半年新获得14幅地块,地价总共约141.3亿元,权益总建筑面积约为153.44万平方米。

值得注意的是,2018年上半年,禹洲地产耗资55.24亿元,新增权益土储121.67万平方米,平均楼面价仅为5297元/平方米。而今年上半年,禹洲地产的新增土储平均楼面价已经增至11106元/平方米。同时,根据相关机构数据显示,上半年禹洲地产的新增货值由去年同期的75位升至36位。综合来看,禹洲地产的拿地成本及拿地力度均有增加。

截止2019年上半年末,禹洲地产土地储备的总可供销售建筑面积约1918万平方米,较2018年末进一步增长。总可售货值超过3400亿元,其中80.1%位于一二线城市,平均土地成本5580元/平方米。

从公司土地储备倍数来看,禹洲地产的这一指标在近五年一直呈下降趋势,从2014年最高的7.23倍降至2018年最低的4.69倍,虽然2019年上半年禹洲地产购入多宗土地,但土地储备倍数约为10.35倍,较去年同期减少5.3%,土地储备并不算充足。

从存货的去化水平来看,禹洲地产2013年-2015年的“存货/平均预收账款”指标数值较大,公司去化压力较大。2016年有所下降,快速去化初见成效。2018年受存货的增加及平均预收账款同比变动较小的影响,“存货/平均预收账款”指标增至3.79。截至今年上半年,禹洲地产“存货/平均预收账款”为4.6,同比增长30.7%,去化压力有所增加。

禹洲地产的预收账款周转率在近五年来基本稳定,除了在2016年下降到近五年的最低值1.30之外,其余年份基本围绕在1.90上下波动。2018年,禹洲地产的预收账款周转率指标达到近五年的最高值2.02。今年上半年,禹洲地产的预收账款周转率为0.88,同比增长2.3%,收入结转效率进一步提高。

杠杆水平上升

禹洲地产的杠杆水平自2017年之后开始出现明显的上升。数据显示,截至2019年6月末,禹洲地产总负债为1203.88亿元,较2018年底的936.33亿元增加28.6%,其中有息负债555.16亿元,较2018年末增加27.2%。今年上半年,禹洲地产调整后的资产负债率为82.52%,较年初增加约3.7个百分点;净负债率为72.7%,较年初增加约5.7个百分点。

同时,禹洲地产今年以来还进行了多次发债融资。今年1-3月,禹洲地产发行了50亿元的供应链金融资产支持专项计划,年利率8.5%;还发行了三期额度为5亿元美元的优先票据,折合人民币超过100亿元,利率分别为8.625%、8.5%和8.5%;4月发行票面利率6.5%的20亿元五年期公司债券,及票面利率7.5%的15亿元的五年期公司债券;7月初,禹洲地产增发了4亿美金票据,与2016年10月发行的2.5亿美金7年期息率为6%的票据合并成一期。而最近一笔融资为10月30日,禹洲地产发布公告称于2024年到期金额为5亿美元的优先票据将于香港联交所上市,票面利率8.375%。

频繁融资导致禹洲地产的加权平均融资成本有所升高,今年上半年为7.47%,而去年同期仅为6.52%。

截至今年6月,禹洲地产的现金及银行结余(包含受限制现金)约为389亿,较去年同期上升 32.95%。调整后的现金比率为0.56,较去年同期增长27.3%,现金较为充足;调整后的速动比率为0.86,较上年末的0.89下降3.4%,短期偿债能力略有下降。

另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 显示,禹洲地产并未上榜。


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